随着改革开放的不断深入、企业房改制度的逐步落实，大量市管公房、企业自管公房由“分配”变更为“承租”，计划经济体制下含有“福利”性质的公有住房“含金量”水涨船高。与此同时，也滋生了部分恶意侵占公租房屋的违法行为。承租人不享有公房的所有权，当公房被恶意侵占时如何依法维权困扰了不少员工，由此也引发了一系列围绕公房承租、使用、拆迁补偿等问题的大量民事纠纷。

近日，北京市中业江川律师事务所受当事人委托，代理了一件因侵占公租房屋而引起的民事纠纷。

老李原系某国有企业员工，根据70年代入职时该企业住房政策，老李获准入住企业宿舍（以下简称涉案房屋），居住人为：老李、老李配偶刘某、老李儿子李某1、老李女儿李某2。

90年代，老李退休、李某1接替老李成为了该企业员工。彼时，正值“房改”政策实施的该企业作为房屋出租人与该企业员工李某1签订《租赁合同》，将涉案房屋由“分配”性质变更为“租赁”性质；确定“租赁”关系后，老李一家仍居住在涉案房屋内。

00年代，老李因病离世、刘某改嫁而搬离了涉案房屋。李某1、李某2相继成家而搬离了涉案房屋；后，李某1、李某2因涉案房屋归属事宜发生纠纷，诉至法院。

由于市管公房、企业自管公房带有明显的“自主”性，我所接受李某1委托后立即指派专职律师组成团队，了解案件事实、研究法律关系，以确保本案代理符合现行法律、法规的规定，且兼顾企业“遗留问题”等“时代特色”。但，学界对公房租赁权法律性质的认定存在较大争议，主流可分为以下两种观点：

1、公房租赁权为“特殊债权”：我国《物权法》确定了“物权法定”原则，虽然并未明确将公房租赁权设定为“物权”，但公房租赁权是基于行使物权、签订租赁合同进而产生，故应属因行使物权、达成合意而产生的合同之债。因此，该权利具有排他性等特殊属性，但仍系具有特殊属性的债权。

2、公房租赁权为“用益物权”：首先，公房租赁权符合《物权法》关于用益物权的规定、具有排他性，是独立物权、主物权，对公房依法享有占有、使用的权利，且可对抗所有权人及第三人。其次，公房租赁权接近于授权期限内的“无限使用权”，其效力甚至强于《物权法》已明确规定的有期物权。再次，公房承租人在一定条件下享有购买请求权。最后，根据各级法院的判例可知：公房租赁权可分得拆迁安置补偿，进一步证明了公房租赁权的物权性。

经研究，我所律师团队认为：公房租赁权应是一种复合型的权利。该权利既包含了基于租赁法律关系而产生的债权。且，基于现行公有房屋管理制度和北京市公有住宅承租实践，其也包含了物权中用益物权的规定、具有排他性等内容，受人身关系的限制，具有准物权性质。由此，总结本案争议焦点及基本代理思路如下：

1、涉案房屋使用权归属。

首先，老李系基于“员工宿舍”福利政策而使用涉案房屋，其与企业之间并未以任何形式确定租赁关系。因此，当企业完结福利政策政策时，除权利人授权或许可外、老李即无权使用涉案房屋，更无权将涉案房屋授权第三方使用。

其次，李某1系企业员工，具有企业自管公房的承租资格。且，其已与企业签订《租赁合同》，形成了合法、有效的租赁关系；除该合同无效、被撤销等情形而丧失涉案房屋的使用权外，李某1即享有涉案房屋的合法使用权。除《租赁合同》另有约定外，李某1亦有权将涉案房屋授权第三方使用。

再次，李某2并非企业员工，不具有企业自管公房的承租资格。且，其未与企业签订《租赁合同》，未形成合法、有效的租赁关系。其占有、使用涉案房屋的权利来源于家庭成员李某1享有涉案房屋合法使用权后的授权或许可；当李某1通知李某2搬离涉案房屋时，即可视为李某1撤销了李某2使用涉案房屋的授权或许可。因此，李某2并不享有涉案房屋的合法使用权，应当承担腾退涉案房屋的法律责任。

2、无权使用人是否具有腾房能力。

第一，从行政管理角度出发：李某1可向管辖法院申请调取李某2名下不动产信息，以证实其是否拥有不动产、具有腾房能力。

第二，从案件事实角度出发：李某2婚后早已搬离涉案房屋，涉案房屋常年处于空置状态。由此，可推断李某2居住在涉案房屋外、具有腾房能力。

第三，从责任承担角度出发：李某2不享有涉案房屋的合法使用权，其腾退涉案房屋系应然的法律责任。因此，李某2是否具有腾退能力仅可作为其是否应腾退涉案房屋的参考条件、而非绝对必要条件。

管辖法院经审理后认为：一、李某2不享有家庭成员、租赁或继承等任何形式对涉案房屋的使用权。二、李某1与企业形成了合法、有效的租赁关系，享有涉案房屋的合法使用权，有权要求李某2腾退房屋。据此，法院支持了李某1的所有诉讼请求。

其一，当家庭成员因市管公房、企业自管公房发生纠纷时，从家庭和睦、和谐稳定角度出发，建议尽量通过协商、沟通等方式妥善处理相关事宜。

其二，当协商未果、必须采用法律途径解决争议时，应从案件事实出发、完善分析涉案房屋各使用人是否具有合法、有效的权利来源。

其三，目前法院处理市管公房、企业自管公房时，可能将综合考虑家庭成员的腾退房屋能力，建议采用合法、适当方式灵活搜集相关证据材料。