“公摊面积”迷雾
2022年全国两会落下帷幕。其中，“建议取消商品房公摊面积”提案引起广大群众关注，甚至短时间内直冲热搜榜首位。“商品房公摊面积”该不该“摊”、怎么“摊”、“摊”多少等内容再度引发热议。
公摊面积并非法律概念，现行法律、法规及规章均未对公摊面积进行定义。但市场普遍认为：公摊面积是由整体建筑所有产权人共同分摊的，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、值班警卫室等在内的公共面积总和。
20世纪，香港私有住宅大多以整栋形式进行销售。为解决购房者的经济压力、刺激房产销售，原亚洲首富李嘉诚发明了“公用面积”这一概念，通过把整体建筑按层、按户拆分销售，将原有共同共有方式转化成了实际使用面积专有，但楼梯、电梯等部分共有。公用面积成为香港特色的概念后、被开发商引入中国台湾省，且改名成“公设面积”。后又被引入中国大陆、改名为“公摊面积”，至此逐渐形成了具有时代性特征的房产“公摊”体系。
创立初期，被“公摊”面积较少，有效缓解了购房者经济压力，颠覆式的改变了房产销售的一贯模式，刺激了房地产业的快速、蓬勃发展。
但近二三十年，由于公摊面积概念模糊、计算方式不规范、开发商自行干涉程度较大等因素，公摊面积与使用面积占比已从最初的10%逐渐上升至30%、甚至更多。例如：不动产权登记证书显示总面积为100平米，实际使用面积可能仅有60余平米；因此，公摊面积逐渐引起广大群众的关注及热议。
1、公摊面积无法律规定加以强制性约束。公摊面积没有统一的计算标准、公式及上限，开发商对公摊面积事宜有较大自主权；且购房者在明确公摊面积时几乎不享有任何话语权。
2、确定公摊面积大小不具备透明度。开发商一般不会在购房合同中注明公摊面积。即便确写有公摊面积约定，亦未明确约定具体位置及面积大小。
3、买受方需承担的相关费用种类繁多。购房者需缴纳公摊面积所对应的购房款、购置税款、维修基金、物业费、取暖费等相应费用，该等费用不仅金额较大、且种类繁多。
1、可能打击房地产行业繁荣度。目前，经济结构改革尚未完成、土地财政模式还未整体突破。如取消公摊面积，可能导致房地产企业投入、产出结构发生巨大变化，影响地方财政收入、地区经济平稳。
2、可能导致房产单价异常变动。目前，房产计价面积包含套内面积及公摊面积。如突然取消公摊面积，有可能导致套内面积单价暴涨、总体房价引起异常变动，与“稳中有降”的大原则存在冲突。
3、开发商为缩减成本、大幅减少公共面积投入。目前，公共区域中包括绿地、公共运动设施等均为公摊面积的一部分。如突然取消公摊面积，开发商有可能为缩减成本而大幅减少相关面积的资金投入，进而导致公共利益受损。
4、使购房者形成对立群体、导致矛盾激化。目前，购房者已针对公摊面积支付购房款。如贸然取消，势必将导致部分购房者利益受损，进而抵触相关取消政策、激化矛盾。
笔者认为：是否可取消公摊面积、如何取消等事宜还需深入、稳步研究，但目前的公摊面积存在的问题已引起了社会广泛关注及高层的重视。目前，香港及重庆已就取消“公摊面积”进行试点，且初见成效。逐渐扩大试点地区，逐步推向全国系必然趋势。
1、坚持有利于购房者的基本原则。可通过立法或制定规章方式，明确因公摊所产生的面积计算方式、范围、标准、限制比例等内容，且要求开发商将公摊面积在售房宣传资料、购房合同中尽可能列明面积大小、区域、方位等信息，重点保障购房者的知情权，着重解决占用公摊面积、重复计算公摊面积等问题。
2、增强法治宣传、普法教育。针对购房者增强专项法律宣传，培养广大群众保障自身合法权益意识。在签署购房合同时，有能力核实公摊面积大小、针对开发商违约条款进行详细、适当约定，并在《购房合同》相关条款中予以约定，规避霸王条款及权利失衡，避免因此产生经济损失。
3、逐步增加政策调控、扩大试点区域。可依据现有试点区域的相关数据，分类别、模型预测可能引发的法律问题、退费金额、取消范围等热点话题，并出台相应法律、法规为后期逐步取消公摊面积做好全面准备。
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