居住权是什么？

 

顾名思义，是居住的权利。对于房屋来说，那就是对房屋的居住权利。对房屋的居住权利应脱胎于对房屋的所有权。对房屋的居住权是所有权中的用益物权的一种。但居住权制度与居住权是有区别的。

居住权制度来源于罗马法，最早产生于罗马婚姻家庭关系中，与财产继承制度密切相关，是作为生活保障的制度设计而存在的。

提起罗马法，好像离我们很远，其实我们现行的很多法律都是源于罗马法。

我们今天说的居住权是《民法典》的一项新的规定。《民法典》的居住权就是一项制度，不同于我们日常生活中所说的居住权。

我们可以从问题的解答中详细了解居住权制度和居住权的区别。

比如：父母离婚后，子女对父母的房屋享有居住权吗？

当今社会，离婚率不断攀升，就产生了上述问题。父母离婚以后，未成年子女只能随一方生活。既然生活，那就是要共同居住。那么子女对父母的房屋到底有没有居住权？

我们先看一个案例：

继母将丈夫的女儿赶出家门，女儿起诉居住权被驳回。

二十三岁的王燕是王河与李芳的女儿。父母早年离婚，王燕一直随父亲生活。王河与李芳离婚时约定，女儿王燕归王河抚养，所以李芳同意将共同所有的房产分割给王河，王河保证女儿可以在海淀上学。

王河离婚后，与张扬再婚。后将房产的50%产权过户给张扬。

现继母张扬将女儿王燕赶出家门，不让其居住，王燕遂以居住权纠纷起诉至北京市海淀区人民法院。

这是《民法典》生效后，北京市海淀区人民法院审理的第一起“居住权”纠纷案件，但最终法院驳回了王燕的请求。（以上当事人姓名均为化名） 

法院为什么会驳回王燕的请求呢？女儿为什么不能居住自己父亲名下的房产呢？

首先，我们要弄清楚的是平常意义的“居住权”与《民法典》规定的居住权制度并非同一个概念。

《民法典》中的“居住权”是物权编新增的用益物权的种类。是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。

居住权作为用益物权具有特殊性，即居住权人对于权利客体即住宅只享有占有和使用的权利，不享有收益的权利，不能以此进行出租等营利活动。

通过分析以上规定不难看出，《民法典》中的“居住权”是通过特定的形式设立的（一是通过签订合同的形式；二是通过遗嘱的形式；三是通过法律文书的形式），并不是说仅仅是居住生活的权利。

那么，我们也就明白海淀法院为什么驳回王燕的请求了，是她混淆了居住权与居住权制度的概念。居住权仅仅是一项权利，居住权制度是需要满足一定形式要件，需要进行登记并颁发居住证书的制度。

其次，法律规定父母对子女的抚养义务仅仅限于未成年子女及无独立生活能力的子女。

未成年子女享有和父母共同居住生活的权利，同时父母也负有相应的抚养义务。即使没有设立居住权，未成年子女也享有居住父母房产的权利。但上述案件中，王燕年满23岁，显然已经超出了被抚养的年龄，其也未提供无独立生活能力的证据，其父母已经完成抚养义务。

从抚养义务的角度，王燕已经无权要求居住父亲的房屋。王燕在诉讼中主张的居住权是《民法典》下的需要进行登记设立的权利。其没有书面合同，也没有遗嘱，又不符合被抚养的条件，因此，法院不能支持王燕的诉讼请求。

《民法典》已经实施近一年的时间了，现在大家在法律上对于居住权的理解和适用，都应是《民法典》下的“居住权”制度的具体应用。下面我结合具体问题给大家做一个梳理：

 一 居住权怎么设立？

设立居住权应当采取书面形式订立合同，同时，应当向登记机构申请居住权登记。

 二 居住权的设立方式

第一、通过订立合同设定居住权。

居住权设立合同内容应当包括：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

通过合同设立居住权的具体应用情形，如：

（1）夫妻双方离婚时在离婚协议中约定，离婚后的房屋所有权归一方所有，另一方对其中的一部分房屋享有一定期限或者终身的居住权。

（2）父母作为住宅所有权人将房产所有权通过赠与或者买卖过户给子女的同时，子女在房屋买卖合同或赠与合同中为父母设立居住权。

（3）以房养老。住宅所有权人在其年老时，将其住宅出卖，同时在房屋买卖合同中约定，由住宅的受让人在该房屋上为其设定居住权，并一次性或分期向其支付价款，以作为其养老金。

第二 、通过遗嘱设立居住权。

（一） 房产应属于立遗嘱人所有；

（二）立遗嘱人在遗嘱中明确，自己去世以后，自己名下的房屋由某人享有居住权。

如：张三与李四再婚。张三名下有婚前房产一套。张三想把自己的房子留给儿子继承，又担心自己去世后李四无处居住。为此，张三可以自书遗嘱一份，指定房产所有权归儿子继承，同时在房产上为李四设立居住权，指定李四对于房屋享有居住权，直至李四去世为止。

第三、以人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立或确认的居住权。

案例如下：樊女士与李某某原系夫妻关系，婚初两人感情较好，两人生育一子小李（4岁）。后因家庭琐事产生矛盾，导致感情破裂。双方诉争至法院要求离婚。经过法官的耐心的释法说理，最终双方自愿达成调解协议。李某某考虑到夫妻多年感情，樊女士为了照顾儿子小李的日常生活，同意樊女士离婚后可以暂住在自己名下的房屋内，居住期限为五年。

这就是以调解书设立居住权的一种情形；法院如果认为一方无法取得房屋所有权，但确实需要居住使用，也可以通过判决书的形式判定一方享有一定期限的居住使用权。

 三 居住权在哪个部门登记？

不动产登记中心负责居住权的登记。

 四 居住权未经登记是否成立？

居住权自登记时设立。

 五 如何办理居住权登记？

1.以合同方式设立居住权的，应当由居住权人和不动产所有权人共同申请，提交居住权合同。

2.以遗嘱方式设立居住权的，可以由居住权人单方申请，提交生效遗嘱、遗嘱人死亡证明等材料。

3.人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立或者确认居住权的，可以由居住权人单方申请，提交人民法院、仲裁机构生效的法律文书。

4.已抵押的不动产上设立居住权的，还应当提交抵押权人同意办理居住权登记的证明材料。

 六 居住权可以转让和继承吗？

居住权是具有人身属性的权利，具有特定性，不得转让和继承。

 七 设立居住权的房屋是否可以出租？

居住权具有人身属性的特定性，只能特定的权利人使用，不能对外出租。

 八 居住权的消灭？

居住权自期限届满或者居住权人死亡时消灭。

 九 居住权的设立可以是有偿的吗？

《民法典》第三百六十八条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。

也就说明设立居住权可以是有偿的，比如双方可以在合同中约定一定比例的报酬，作为设立居住权的条件。

司法实践中，涉及居住权的案件主要集中在离婚、继承、赡养纠纷等相关社会生活领域。赋予居住权人对他人所有住宅享有占有和使用的权能，既沿袭了为达到赡养、抚养或者扶养目的的传统司法实践基础，又拓展了其社会保障属性，体现了《民法典》保障弱势群体居住权的立法功能定位，是一项具有重要的现实意义和时代特征的制度。