作者|李雪朋

租赁合同纠纷在司法实务中较为常见，由于租赁合同关系中涉及到租赁物所有方与租赁物实际占有、使用方的分离，很容易就标的物的占有使用、租赁对价支付、租期等产生争议，尤其是产生争议后损失部分很容易扩大，该损失扩大部分的责任如何承担呢？本文就中江律师代理的两个案件为例，对涉及的上述问题进行简要剖析。
［案例一］基本事实：甲公司于2015年租赁自然人乙房屋一套用于办公，双方合同约定租期三年，月租金十万，免租期一个月（需履行完毕合同后承租方才享有免租期），并对承租方提前退租、拖欠租金等行为约定了支付两个月租金的违约金及迟延支付的违约金。后甲公司因经营不善无法承担高昂租金，于2017年3月以微信方式向乙提出提前退租并发送了盖章退租材料，甲公司预交的保证金（两个月租金）及多支付的半个月房款未向乙主张退还。2019年，乙以甲公司未依照合同约定提前90天提出退租及拖欠租金等理由向法院提起诉讼。诉讼中，乙方否认甲公司3月份搬离的事实，要求甲公司支付2017年3月－9月房屋空置租金、迟延支付违约金、免租期租金及税金等共计一百八十万元。
［案例二］基本事实：甲公司将自建厂房出租给乙公司（餐饮加工企业），期间乙公司要求甲公司配合其完成环评，但因当地环保政策乙公司环评未能通过。后乙公司在租期未满的情况下单方撤离了厂房并拒绝再支付租金，搬离时乙公司滞留大量灶台、冷库、油烟机等设备在厂房内。后甲公司以乙公司拖欠合同期内租金为由起诉，要求乙公司支付租金至双方完成结算、乙方腾空厂房之日止。诉讼过程中，乙公司提起反诉，主张厂房为违建，故租赁合同无效，并要求甲公司支付其装修、未能办理环评导致其另租场地等损失共计数十万元，对于厂房空置损失其主张属于出租方放任损失扩大部分，该部分应有出租方承担。

在第一个案例中，被告（即承租方）代理律师认为：

首先，双方租赁合同已于2017年3月份协议解除，承租方在业已承担支付保证金的情况下不应再承担支付租金、违约金的责任；其次，根据《合同法》119条之规定，在承租方已明确通知提前退租并提供业已搬离证据的情况下，出租方负有减少损失扩大（房屋一直空置）的义务，否则出租方应对损失扩大部分自行承担责任；另外，租赁合同的性质不适宜强制继续履行，在一方业已明确表示不再承租的情况下，相应的违约责任不宜包括继续履行；最后，依法纳税是原告的义务，在承租方没有支付租金义务的情况下要求承租方承担税金没有任何依据。

第一个案例法院在认定承租方提前退租属于违约的情况下，认为承租方提前预付的保证金业已可以对出租方的损失进行补偿，出租方放任损失扩大的部分，不应由承租方承担。具体的裁判认定总结如下：1、本案中的房屋租赁合同不具备强制履行的条件；2、承租方明确做出不再承租的意思表示后，出租方有防止损失扩大的义务；3、承租方虽无单方解除权，但在业已承担支付保证金情况下，出租方要求承担支付空置租金及迟延支付违约金的诉求没有依据；4、因合同未履行完毕，承租方不享有免租期。

第二个案件中，出租方的代理律师认为：

首先，厂房是否属于违建不属于法院审理的范围之内，在当地政府已出具该厂房不属于违建及相关行政机关并未认定该厂房为违建的情况下，双方的租赁合同合法有效。退一步讲，即使相关行政部门认定厂房属于违建导致租赁合同无效，承租方也应依照合同约定租金标准支付占有使用费；其次，承租方在合同期内拒绝支付租金构成违约，应承担支付迟延履行违约金的违约责任；另外，承租方并未与出租方结算或正式提出退租，且滞留大量机器设备在厂房中，对于厂房始终处于实际占有的事实状态，合同期内出租方无法、也不能擅自处置其财产。在数次向承租方发送律师函主张权利无果后，出租方随即提起诉讼，厂房空置损失的扩大是由于承租方对其违约责任的逃避、消极不履行自身义务导致的。同时，由于承租方大量机器设备留置于租赁厂房之内，出租方在合同期内无法、也无权对其财产进行处置，在多次发送律师函承租方不回复的情况下，出租方无法采取继续出租等防止损失扩大的措施，所以该扩大损失应由承租方承担责任。

该案件最终在法院主持下达成调解，司法机关虽未就上述法律问题进行明确认定，但调解的结果基本是按照出租方的诉求进行的判定，调解结果表明法院基本认可了出租方的代理意见。

资料用图（来源于网络）

从上述两个案件上看，针对相同的由于提前退租引发的租赁合同纠纷，法院裁判的责任方一个是出租方、一个是承租方。出现如此裁判的关键点，就是判断由于提前退租导致的扩大部分损失，究竟谁才是责任方。解决这个问题之前，首先需要明确的是，由于承租方提前退租导致的租赁合同纠纷，违约责任不适宜使用《合同法》107条关于违约责任承担方式中的继续履行。原因在于：首先，租赁合同的承租方在社会经济活动中，一般属于较弱势或经济实力较薄弱群体，由于继续履行合同只是违约的一种补救措施，并非惩罚措施，是否要求违约方继续履行合同必然要考虑其经济合理性。法院基于相关主体的经济能力及社会影响等考虑，如果强行适用继续履行的违约责任，则可能给经济状况本就不佳的当事人增加更大的损失，故租赁合同的违约责任不适宜强令弱势一方或业已无能力履约主体继续履行合同。其次，尤其是针对承租方提前退租的合同纠纷，能否继续履行合同的主体带有较强的人身属性，如果承租方基于某种原因不愿再租赁标的物或因为无力承担租金而不再租赁标的物，对于此种人身属性很强的非金钱债务实务当中很难得到执行。故，租赁合同中承租方不愿继续履行租赁合同的，不适宜使用继续履行的违约责任。

由于承租方提前退租的合同纠纷不适宜适用继续履行的违约责任，则很容易产生如何避免损失进一步扩大的问题。根据《合同法》119条第一款之规定，当一方违约后，相对方负有防止损失扩大的义务。在租赁合同中，一方违约后，相对方是否采取积极措施防止损失扩大，是判断扩大损失部分责任方的首要因素。如守约方业已采取措施或因违约方原因无法实施防止损失扩大的措施，应进一步探究该损失扩大部分的根本原因及无法实施防止损失扩大措施的真实责任方。在该类纠纷当中，需要具体案件具体分析，而并非扩大损失部分的责任方就一定归于出租方或承租方。本文中列举的两个案例，法院最终认定的责任方一个是出租方，一个是承租方，也充分说明在该类纠纷中，判断并证明导致损失扩大的一方，是找出最终承担该扩大损失的真正责任方。

当然，签订合同，就应本着契约精神全面适当的履行义务、行使权利，出现纠纷或违约的情形，应依照法律规定妥善处理解约、违约责任承担等事宜，即使出现不能继续履行合同，也应本着诚实信用原则协商如何解除合同，否则，违约一方或怠于行使权力导致损失扩大一方有可能将承担更加严重的违约责任及损失。